Tal vez tienes una segunda residencia que suele estar vacía y te preocupan los okupas, acabas de comprar una nueva propiedad para inversión o estás explorando formas de obtener unos ingresos extras. Puede que sea la primera vez que piensas en el negocio de gestión de viviendas vacacionales, o tal vez ya has tenido una mala experiencia con una agencia de gestión de viviendas turísticas.

La pregunta que podrías hacerte es: ¿Porque no debería hacerlo yo mismo?

Aunque hay propietarios que se encargan ellos mismos de la gestión, puede llevar mucho tiempo promocionar una vivienda vacacional, responder a las preguntas de los huéspedes, preparar la casa adecuadamente y hacer fotos profesionales, redactar y revisar el anuncio con frecuencia, responder a las preguntas sobre la vivienda, examinar a los huéspedes potenciales, tratar las quejas de los huéspedes, hacer malabarismos con todos los servicios involucrados, como la limpieza y el mantenimiento, y hacer un seguimiento de las reseñas. La mayoría de estas tareas también requieren conocimientos especializados.

Hay una forma mejor. Contratar a la agencia de gestión de viviendas turísticas adecuada para tu casa, y así quitarte el estrés, las interminables tareas, el tiempo extra y las responsabilidades de todo el aspecto del marketing.

Pero antes de contratar a un equipo de gestión de viviendas turísticas, asegúrate de hacerte estas cuatro preguntas para saber qué vas a obtener todo lo que necesitas.

1. ¿Cuáles son las tarifas y las condiciones del contrato?

Muchas tarifas de gestión de viviendas turísticas se encuentran entre el 15 y el 35% de tus ingresos de alquiler.

Antes de contratar una agencia de gestión de vivienda vacacional local, estudia qué incluyen sus tarifas y si tienen una buena relación calidad-precio.

La agencia de gestión de vivienda vacacional adecuada debe ser flexible con su contrato y darte la oportunidad de añadir cláusulas que se adapten a tus necesidades personales.

Querrás conocer las condiciones de pago y los plazos. Algunas agencias de gestión de vivienda vacacional pueden tardar meses en pagar y, si estás atrapado en un contrato desfavorable, puede pasar mucho tiempo hasta que te paguen. Insiste en un plazo de pago mensual.

Pregunta a la agencia de gestión de viviendas turísticas si su contrato incluye alguna cláusula de salida basada en el rendimiento o el mal servicio. Por ejemplo, si la agencia no limpia la vivienda de la manera adecuada, o sólo te consigue tres reservas en cinco meses, deberías poder poner fin a su servicios sin penalización.

Sobre todo, asegúrate de que las tarifas y los acuerdos te ayuden a construir un negocio de alquiler vacacional que priorice la experiencia de los huéspedes sobre los beneficios a corto plazo.

2. ¿Cómo es el rendimiento del alquiler vacacional en la zona?

Busca un gestor que conozca el mercado local. Una gran agencia de gestión de viviendas turísticas conocerá los entresijos de su entorno: temporada alta, temporada baja, tarifas de la competencia, qué tipos de propiedad son los más populares en la zona y cómo afectan las normativas y las tendencias locales a los alquileres vacacionales.

Hazle preguntas a tu posible agencia de gestión de viviendas turísticas sobre el mercado local y tantea sus respuestas. Si el gestor de alquileres vacacionales tiene respuestas razonables a esas preguntas, probablemente hayas encontrado un gestor sólido que dedica una buena cantidad de tiempo a pensar en cómo ayudar a sus clientes a tener éxito.

Si parece inseguro o sus respuestas no son correctas, es mejor que sigas buscando. Desconfía especialmente si conoces normativas de la zona que ellos no conocen; todo gestor debe conocer perfectamente la situación de la normativa local sobre alquileres de corta duración. Y no bases su experiencia en los años que lleva en el negocio. Hay bastantes agencias de gestión de viviendas turísticas con muchos años de experiencia que no se han mantenido al día con los cambios en el sector y el resultado es que no se desempeñan bien.

3. ¿Qué servicios están incluidos en sus tarifas de gestión?

Estás contratando una agencia de gestión de vivienda vacacional por el alto nivel de servicios que te ofrecen. Querrás saber exactamente qué servicios están incluidos en sus tarifas.

En concreto, pregunta si la tarifa cubre el marketing, la fotografía, la redacción del anuncio, la actualización frecuente del anuncio, la observación de las tendencias del mercado, la limpieza, la gestión del mantenimiento o las visitas en persona para cualquier problema que surja durante la estancia del huésped.

Por ejemplo, algunas agencias de gestión de viviendas vacacionales cobran una tarifa adicional si uno de sus empleados tiene que visitar la propiedad fuera del horario de trabajo para solucionar un problema del huésped. Una excelente asistencia a los huéspedes no debería costar más.

Una vez que sepas qué servicios cubre y no cubre la tarifa, pregúntate si estás obteniendo suficiente beneficio por tu dinero. Si la agencia de gestión de vivienda vacacional cubre todo, desde la comercialización hasta las visitas de emergencia, la tarifa puede merecer la pena. Si sólo cubre la gestión de reservas y todos los demás servicios son a la carta, probablemente debas seguir buscando una oferta mejor.

4. ¿Cómo comercializan mi propiedad?

Esta es una pregunta muy importante. Pregúntales cómo y dónde van a comercializar tu vivienda vacacional.

Muchas empresas de gestión de viviendas turísticas prefieren comercializar las propiedades de sus clientes únicamente en sitios web de agencias de viajes online (OTA) como Airbnb, Booking y Vrbo. Hoy en día, eso no es suficiente. Deberás elegir una agencia que pueda aceptar reservas directas con facilidad y seguridad. Para ello, necesitarán una página web profesional con un sistema de reservas sólido y un sistema de pago seguro.

Las OTAs cobran entre un 15% y un 30% de comisión sobre el coste de la pernoctación. Una buena agencia podrá aceptar reservas directas y no te cobrará ninguna comisión, sólo los gastos bancarios, que suelen ser inferiores al 5%. Si tu agencia no puede aceptar reservas directas seguras, estarás perdiendo mucho más beneficio potencial. Deben tener un plan de marketing sólido de reservas repetidas para asegurarse de que capten a los huéspedes que habían reservado anteriormente a través de una OTA para que hagan sus siguientes reservas de manera directa. Asegúrate de entender su plan de marketing.

El marketing es una gran palabra que incluye la fotografía de tu vivienda, una descripción de tu propiedad que genera una alta conversión a reservas, posiciona tu vivienda dentro de las tendencias actuales y el mercado, y se encarga de su promoción.

Una agencia de gestión de viviendas turísticas debería cubrir el coste de la comercialización de tu propiedad en al menos dos de las OTAs principales, además de esforzarse en aumentar el perfil de su propia página web. Presta atención a conceptos como «aparecer alto en los resultados de las búsquedas» o «marketing en los motores de búsqueda»: son buenos indicadores de que el gestor se ha esforzado por aumentar y mantener el perfil de su página web en Internet.

Tu agencia de gestión de viviendas turísticas también debería solicitar activamente opiniones de huéspedes satisfechos y hacer un seguimiento de los huéspedes que ya se han alojado en la propiedad para ver si quieren volver a reservar el año que viene. Pregunta a tu agencia de gestión de vivienda vacacional qué hace para garantizar clientes repetidores y reseñas de 5 estrellas para atraer a nuevos huéspedes a tu propiedad.

Hay mucho que pensar a la hora de decidirse por una agencia de gestión de viviendas turísticas. Esperamos que este post te sirva de guía.

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